Le rachat de soulte dans un divorce ou une séparation


Comment se déroule un rachat de soulte dans le cadre d’une séparation de couple ?

Plantons avant tout le décor;

Vous avez décidé de mettre un terme à votre union, vous allez vous séparer ou divorcer. Vous êtes propriétaires ensemble de votre résidence principale ou d'autres biens immobiliers. L’un de vous souhaite rester vivre dans le bien en question (logement ou résidence secondaire) et en devenir l’unique propriétaire. Il va devoir racheter les parts de l’autre.

C’est ce qu'on appelle le « rachat de soulte ».

Qu’est-ce que la soulte dans une séparation ou un divorce ?

Vous êtes tous deux propriétaires en indivision de votre résidence principale, ça signifie que chacun de vous possède une partie (souvent la moitié) du bien en question.

Vous avez décidé de vous séparer et l’un de vous veut devenir pleinement propriétaire du bien immobilier acquis en commun. Pour cela, il doit racheter les parts de l’indivisaire, c’est-à-dire les parts du futur ex-conjoint. On dit alors qu’il « rachète la soulte » mais en réalité, il faudrait dire qu’il verse la soulte.

La soulte dans le cadre d’une séparation désigne donc la somme versée par un des conjoints indivisaires afin qu’il devienne l’unique propriétaire d’un des biens à partager entre eux.

En bref : la soulte est une compensation monétaire d’une partie de la valeur d’un bien. Je veux garder notre maison ou notre appartement et je rachète donc tes parts en te versant une soulte.

Les secrets du rachat de soulte dans une séparation ou un divorce.

L’opération de rachat de soulte a très souvent lieu lors d’un divorce, d’une séparation ou d’une succession, quand l’un veut racheter les parts de l’autre sur un bien commun, généralement un bien immobilier (mais ça peut aussi être une entreprise, une SCI, un bien mobilier…).  

L’indivisaire qui va acheter la part de l’autre, récupèrera la pleine propriété du bien concerné. L’autre, celui qui va recevoir l’argent de la soulte, perdra alors tous ses droits sur ledit bien en contrepartie de la soulte versée. 

Il s'agit d'un transfert de propriété qui implique donc un acte notarié et des frais associés à cet acte.

Les deux véritables questions qui se posent à ce stade sont les suivantes

  • Est-ce que vous êtes d’accord pour que l’un de vous rachète le bien ?
  • Est-ce que celui qui rachète est en capacité de financer son rachat ?

Prenons l’exemple le plus classique de la résidence principale des conjoints qui s’apprêtent à divorcer ou à dissoudre leur PACS ou encore des concubins qui se séparent alors qu’ils étaient propriétaires ensemble. Vous êtes sans doute dans l’un de ces trois cas de figure.

Pour répondre à la première question, vous devez échanger l’un avec l’autre à ce sujet. Si aucun de vous ne souhaite garder le bien concerné, pas de débat, vous le mettrez en vente et vous partagerez le produit de cette vente.

Si vous souhaitez tous les deux racheter le bien, ce sera plus complexe et nécessitera sans doute l’intervention d’un juge pour décider à votre place si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord durant la procédure de divorce.

Si l’un de vous veut garder le bien, en l’occurrence, votre maison, et que l’autre est prêt à lui céder ses parts, vous êtes en bonne voie mais ça ne veut pas dire que c’est possible, de nombreux paramètres vont conditionner la faisabilité du projet.

C’est en effet la seconde question qui se posera très concrètement à vous, est ce que celui qui veut racheter la soulte est en mesure de le faire ?

Puis je racheter les parts de mon futur ex-conjoint et garder la maison ? C'est la question de la faisabilité du rachat de soulte

Cette question est cruciale car il est trop fréquent de voir des personnes et même des familles se projeter avec certitude dans une perspective qui s’avère finalement impossible. Un dossier de financement en vue d’un rachat de soulte est complexe à constituer et les étapes peuvent parfois s’avérer bien plus longues qu’on ne le pensait au départ.

Les trois secrets pour mener à bien un rachat de soulte dans des délais raisonnables

  • Être sur la même longueur d’ondes que son conjoint
  • Recourir à une étude notariale réactive
  • Constituer un dossier complet et rigoureux

Comment se calcule un rachat de soulte dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel ?

En voilà une question importante !

En général, l’éventuelle soulte a trait à la résidence principale que les deux ex-conjoints ont achetée ensemble et qu’il faut partager au moment de la séparation.

Si l’un des deux souhaite récupérer la pleine propriété du bien, charge à lui de rembourser sa part à l’autre.

Si le couple décide, d’un commun accord, de vendre le logement, alors le produit de cette vente viendra solder le crédit bancaire. De ce fait, ils se partageront l’éventuelle plus-value en fonction de leur régime matrimonial ou au prorata de leur pourcentage de parts et de leurs apports personnels.

On peut partir du principe que c’est un peu comme si le couple vendait mais il vend à l’un des deux conjoints.

La valeur du rachat de soulte est donc basée sur la répartition de la propriété entre les conjoints mais aussi sur deux autres paramètres clé :

  • La valeur du bien au moment du rachat
  • Le capital restant dû au titre de l’emprunt immobilier.

Calcul du rachat de soulte 

Sur Internet, vous trouverez bien entendu des sites qui proposent une simulation de calcul du rachat de soulte. Nous vous conseillons de prendre de grosses pincettes avec les chiffres annoncés par certains d’entre eux.

Chiffrer un rachat de soulte, notamment dans le cadre d’un divorce, est une affaire de notaires tant la liquidation d’un régime patrimonial peut parfois s’avérer très complexe.

Récapitulons les trois principaux critères de calcul du rachat de soulte :

  • La répartition de la propriété entre les conjoints (nombre de parts chacun, éventuels apports personnels…)
  • La valeur du bien
  • Le reste à rembourser sur l’emprunt bancaire

La répartition de la propriété

Elle dépend de l’apport de chacun et du régime matrimonial des époux.

L’apport, c’est ce qui a été apporté en propre par chaque conjoint au départ, au moment de l’acquisition du bien. Il arrive régulièrement que l’un des conjoints ou les deux aient apporté des fonds personnels pour acheter le bien ensemble. Ces sommes seront récupérées par chacun au moment de la vente du bien ou du rachat de soulte.

Il est aussi possible de faire valoir ses droits sur l’utilisation de fonds propres (ex. héritage ou donation) ayant servi par exemple à améliorer le bien en faisant des travaux ou des agrandissements… L’idéal est de disposer de justificatifs de la provenance et de l’utilisation des fonds ou mieux encore, d’une déclaration de remploi formalisée par le notaire. Cela dit, ces enjeux peuvent aussi faire l’objet d’un accord de principe entre les conjoints que le notaire formalisera dans le rachat de soulte.

regime matrimonial et rachat de soulte Côté régime matrimonial, il faut bien comprendre qu’un contrat de mariage n’aura pas les mêmes incidences sur la répartition des biens au moment du divorce qu’un mariage sans contrat, sous le régime légal.

Par exemple, dans le cadre du régime de la séparation de biens, la propriété de la maison n’a pas forcément été répartie à 50/50. C’est en revanche généralement le cas dans le régime légal (c’est-à-dire sans contrat de mariage) quand la maison a été acquise pendant la durée de l’union.

Le titre de propriété est l’élément clé pour mieux cerner les enjeux de votre situation, il contient l’essentiel des informations qui concerne la répartition des parts de votre bien.

Si vous ne l’avez pas, il suffit d’en faire la demande auprès de l’étude notariale avec laquelle vous aviez acquis le bien ou si c’est impossible, directement au service de publicité foncière du lieu où se situe le bien. Suivez le lien ci-dessous pour effectuer la démarche le cas échéant.

Faire une demande au service de publicité foncière pour vérifier la répartition des parts dans notre bien.

La valeur du bien, valorisation du bien en rachat de soulte

Voilà un sujet qui peut vite devenir une source de conflits pour le couple en situation de séparation !

En effet, celui qui cède ses parts de la maison aura tout intérêt à ce qu’elle soit estimée au plus haut niveau afin que la vente de sa soulte lui rapporte le plus possible. A contrario, celui qui garde le bien espèrera exactement l’inverse, que le bien soit évalué au plus bas pour s’endetter ou dépenser le moins possible en rachetant la soulte.

Il est tout à fait possible et même préférable de s’entendre ensemble sur le montant du rachat de soulte et ce, sans faire appel à une tierce personne. C’est fréquemment le cas pour les couples divorçant par consentement mutuel, ils déterminent ensemble la valeur du bien sur la base de leurs propres convictions ou d’un arrangement amiable afin de faciliter le rachat (dans la limite du raisonnable).

En revanche, si les conjoints ne sont pas d’accord, n’y connaissent rien ou veulent veiller à l’équité du partage, il faudra faire appel à un professionnel neutre : Notaire, agent immobilier, voire expert en estimation immobilière pour les aider à fixer un prix cohérent pour valoriser le bien concerné.

L’intervention d’un notaire sera de toutes façons nécessaire puisque c’est lui qui rédigera l’acte authentique de rachat de soulte.

Prenons l’exemple parfait du couple qui n’a plus d’emprunt immobilier en cours et qui est d’accord sur la valorisation du bien, le calcul du montant de la soulte sera alors rapide.

EX. :

M. et Mme Y., mariés sans contrat, propriétaires à 50/50 d’une maison d’une valeur estimée à 200k€ au moment de leur séparation. Ils ont acheté avec un apport commun et il n’y a plus de prêt bancaire. Madame veut racheter la soulte. Elle versera donc à Monsieur la somme de 100k€ pour obtenir la pleine propriété de la maison à l’issue du divorce.

Si les conjoints ne sont pas propriétaires à 50/50, le notaire fera un calcul au prorata des parts détenues par chacun pour obtenir la soulte à verser par celui qui rachète.

Dans notre exemple, si Madame n’est propriétaire du bien que pour 40% des parts, elle devra verser à Monsieur 120k€ en guise de soulte, encore faudra t’il que Madame puisse financer le projet de rachat.

Dans les faits, les discussions entre conjoints peuvent rapidement s’envenimer autour de la valeur du bien à partager. Dans ce cas, recourir aux services d’un notaire impartial et faire faire parallèlement des estimations objectives de votre appartement ou de votre maison par des professionnels de l’immobilier (locaux de préférence) sont des pistes à explorer avant de déclencher les hostilités.

Deux estimations peuvent suffire à trouver un juste milieu qui vous satisfera tous les deux. Quatre estimations pourraient vous conforter mais il est inutile de multiplier les visites et valorisations, un montant équitable doit pouvoir être fixé à ce stade, avec le concours du notaire si nécessaire.

Si ça se crispe, il faudra peut-être tenter une médiation, les notaires sont compétents pour favoriser la conciliation. Il existe aussi des avocats médiateurs très au fait de ces problématiques.

Autre axe de négociation possible, vous pouvez comparer vos estimations respectives avec les chiffres disponibles sur le site etalab, site sur lequel vous trouverez les prix de vente rééls des biens par quartiers sur les 5 dernières années. Suivez ce lien pour découvrir les montants de vente réels des biens similaires au vôtre et dans votre secteur :

Connaître les prix de vente dans mon secteur.

Quel que soit l’état de vos relations, essayez de mettre toutes les chances de votre côté pour trouver un arrangement qui vous convienne à tous les deux. Dans le cas contraire, la situation pourrait s’enliser pour longtemps.

Le capital restant à rembourser

S’il reste un prêt bancaire en cours au moment du divorce, il faut défalquer la somme qu’il reste à rembourser de la valeur actuelle du bien pour obtenir sa valeur nette qui servira de base de calcul pour le rachat de soulte.

 En effet, le capital dû à la banque diminue petit à petit comme en atteste le tableau d’amortissement de votre prêt. Pour savoir combien il reste à rembourser à la banque, il suffit de vous référer à votre tableau d’amortissement.

Reprenons notre exemple cité plus haut, en considérant qu’il reste un emprunt de 100k€. La dette de chaque conjoint s’élève donc à la moitié de ce capital, soit 50k€ chacun. La soulte à verser ne sera plus de 100k€ mais de 50k€. Logique puisque Madame devra à présent assumer seule le remboursement de son prêt immobilier, le capital ainsi que les intérêts.

La désolidarisation du crédit initial pour le conjoint qui vend ses parts se fera par l’intermédiaire du notaire qui va acter la transaction. A la demande de l’étude notariale, le crédit en cours sera soldé pour basculer sur un autre financement au profit d’un seul des conjoints, celui qui rachète la soulte (avec la même banque ou une concurrente).

Important : Afin de savoir où vous en êtes de votre crédit immobilier, il faut vous référer à votre tableau d’amortissement à jour, demandez-le à votre conseiller bancaire si vous ne l’avez pas conservé ou si vous êtes parti sans de votre domicile. Si besoin, servez-vous de notre modèle type pour en faire la demande :

Modèle type de mail ou courrier pour récupérer un tableau d’amortissement.

Combien coûte un rachat de soulte ?

frais de notaire rachat de soulte Le rachat de soulte est une transaction qui devra faire l’objet d’un acte notarié entraînant des frais, lesquels ne sont pas négligeables et doivent être anticipés.

L’intervention d’un notaire implique ses propres honoraires mais aussi les taxes et prélèvements réclamés par le Trésor public puisqu’il y a bien un transfert de propriété.

Le notaire devra tenir compte du contrat de mariage, des reprises de propres, récompenses, compositions des masses, créances entre époux, comptes d’indivision, délégation, indication de tiers débiteurs, etc.

Vous êtes perdus ? C’est normal… c’est en effet très compliqué de fixer le montant d’un rachat de soulte et par conséquent, le coût de l’acte lui-même.

En réalité, seul un notaire pourra définitivement arrêter le prix de votre acte puisque ça dépend de nombreux paramètres qui évoluent d’une situation à l’autre tout comme les honoraires pratiqués par les études notariales.

Il est néanmoins possible de vous faire une idée du montant des frais de votre rachat de soulte en comprenant mieux les différents éléments.

Commençons par expliquer que le rachat de soulte dépend du principe de ce qu’on appelle la licitation (art. 750 du code général des impôts).

Pour en savoir plus, suivez ce lien.

En clair, c’est la vente d’un bien au profit d’un des indivisaires, ici, l’un des conjoints cède ses parts à l’autre. Contrairement à une vente classique dans laquelle les droits de mutation (droits d’enregistrement ou taxe sur la publicité foncière) s’élèvent entre 4,5% et 5,8% du prix du bien, le rachat de soulte entre conjoints mariés ou pacsés bénéficie de droits de mutation réduits à hauteur de 2,5% de la valeur nette du bien immobilier.

En revanche, pour les concubins qui se séparent, ce pourcentage est à 5,8% du montant de la part à racheter.

Retenez bien que la valeur du bien tient compte du capital restant dû sur le prêt en cours, il faut donc soustraire le montant qu’il vous reste à rembourser du prix de votre bien pour obtenir la valeur dite « nette » sur laquelle est calculé le pourcentage.

Reprenons notre exemple,

Maison à 200k€ avec un capital restant dû à la banque à hauteur de 100k€, la valeur patrimoniale qui sera retenue est de 200-100 = 100k€.

Sur ces 100k€, on peut donc évaluer les droits de mutation à :

  • Divorce d’un couple marié ou pacsé : 2,5% x 100 000 = 2500 €

Pour aller plus loin sur ces notions et les règles de droits associées, consultez ce lien vers le site officiel.

A cette somme s’ajouteront d’autres frais constitués par les frais de notaire, les émoluments du notaire et les autres taxes collectées par ses soins au profit du Trésor Public (états hypothécaires, salaire du conservateur des hypothèques, frais de débours…). Difficile d’avancer un barème qui s’adapte à tous les cas de figure mais on peut partir sur une fourchette oscillant entre 5 et 7% de la valeur nette du bien.

Dans notre exemple précédent, ça représenterait donc entre 5000 et 7000€ en plus du droit de partage à hauteur de 2500€, soit 7500 à 9500€ pour les seuls frais liés au rachat de soulte sur un bien estimé à 200k€ avec un restant dû de 100k€.

Il peut y avoir des disparités entre les tarifs pratiqués par les études notariales sur les honoraires mais les émoluments sont soumis à un plafond fixé par Décret.

Sont aussi à prévoir les éventuels frais bancaires supplémentaires, notamment ce qu’on appelle les frais de remboursement par anticipation. Ils dépendent de votre contrat de prêt mais si vous ne l’avez plus ou si vous avez des questions, rapprochez-vous de votre conseiller bancaire.

Les frais de remboursement par anticipation sont généralement en deçà de 3% du capital restant dû. Utilisez notre courrier type pour connaître les frais bancaires d’un remboursement anticipé de votre prêt :

Modèle type lettre ou mail pour demander le détail des frais de remboursement par anticipation.

Comment se répartissent les frais d’un rachat de soulte entre conjoints ?

partage des frais de soulteSur le principe, les frais inhérents au rachat de soulte dans le cadre d’une séparation ont vocation à être partagés entre les conjoints à parts égales.  

Cela dit, dans les faits, on constate très souvent qu’un seul des deux prend à sa charge la totalité des frais. C’est à vous de décider ce qui vous semble le plus cohérent au regard de votre situation, du contexte et de vos capacités financières respectives…

Parfois, il est préférable d’optimiser les chances d’obtention d’un financement pour celui qui veut racheter les parts de l’autre. Il arrive que ce soit pour favoriser le maintien des repères des enfants, permettre au conjoint qui les garde d’acquérir un bien alors que ce serait compliqué en parcours classique, ne pas recourir à un prêt à la consommation pour payer les frais…

Si ce sujet prête à débats entre vous, essayez de prendre du recul et de prioriser la faisabilité du rachat de vos parts plutôt qu’une mise en vente qui pourrait prendre de longs mois ou un maintien en indivision sujet à polémiques.

Bon à savoir : Si l’un des conjoints bénéficie de l’aide juridictionnelle, l’exonération du droit de partage est possible. Pour savoir si vous êtes susceptible de bénéficier de l'aide juridictionnelle, faites la simulation en suivant ce lien sur le site justice.fr.

L'aide juridictionnelle permet de voir les honoraires d'avocat partiellement ou totalement pris en charge par l'Etat et en bénéficier offre aussi la possibilité de ne pas avoir à verser le droit de partage.

Financer un rachat de soulte

L’opération de rachat de soulte impose donc souvent de contracter un nouveau prêt englobant la soulte, l’éventuel capital restant dû sur l’emprunt qui sera soldé et les frais d’acte liés au rachat lui-même. S’ajouteront enfin les probables pénalités de remboursement par anticipation dudit emprunt soldé ainsi que les frais de garantie (et de dossier) du nouvel emprunt contracté.

Certes, le rachat de soulte va apporter un peu de stabilité à celui ou celle qui décide d’acquérir le bien concerné en son nom propre… mais vous l’aurez compris, c’est une opération qui peut vite coûter beaucoup d’argent.

Elle doit donc être confiée à des interlocuteurs sérieux.

Financer le rachat de soulte avec un prêt immobilier

Pour financer votre rachat de soulte, vous pouvez souscrire un crédit auprès d’une banque. Certaines banques sont spécialisées dans le financement du rachat de soulte. D’autres octroient tous types de crédit, et considèrent le rachat de soulte comme un crédit immobilier classique.

Pour déterminer vos conditions d’emprunt, la banque va prendre en compte plusieurs facteurs. Elle va d’abord calculer votre taux d’endettement, c’est-à-dire le rapport de vos charges sur vos revenus. En général, ce taux ne devra pas dépasser 33%.

Mais attention ! Pour les rachats de soulte qui suivent un divorce, la pension alimentaire est considérée comme une charge pour le conjoint qui la paie. Cependant, elle est considérée comme un revenu pour celui qui la reçoit.

Les banques peuvent exceptionnellement accepter un taux d’endettement plus élevé, pour un dossier de très bonne qualité mais la situation économique actuelle doit conforter chacun dans l’idée qu’il sera de plus en plus difficile de passer entre les mailles du filet. Il est dès lors essentiel de présenter son dossier sous le meilleur angle possible.

Les organismes financiers vont ensuite étudier votre situation. Soyez prévenus, il y a de nombreux justificatifs à fournir et il vaut mieux avoir un dossier complet pour mettre toutes les chances de votre côté. De plus, il faut souvent obtenir le projet de convention de divorce auprès de vos avocats assez rapidement et le cas échéant, le projet d’acte liquidatif auprès du notaire.

Nombreux sont les gens qui se perdent dans les obstacles de ce besoin en financement lié au versement d’une soulte. L’idéal est d’être accompagné par un professionnel en courtage, libre à vous de mettre votre banque actuelle en concurrence avec les offres issues du courtage, c’est en général une démarche concluante.

Par où commencer si je veux racheter les parts de mon conjoint du fait de notre séparation ?  

Sans conteste, le point de départ est de constituer un dossier complet et vous pouvez le faire très simplement en créant votre espace personnel gratuit sur notre site. Votre coffre-fort numérique vous indiquera automatiquement les documents et justificatifs requis pour l’acte notarié. Une fois le dossier complet, il suffira de le soumettre à votre notaire ou l’un de nos notaires partenaires et pour faciliter encore les démarches, vous pourrez même ouvrir votre espace personnel aux professionnels du droit (avocat, notaire).  

Une fois le projet chiffré, ce sera l’étape de la faisabilité et il nous tient à cœur que vous sachiez rapidement si vous pouvez vous projeter dans ce scénario et l’annoncer à vos enfants le cas échéant. A ce titre, nous avons sélectionné les meilleurs leviers de courtage en financement au profit de nos utilisateurs.

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Récapitulons !

Si l’un de vous souhaite garder la maison acquise ensemble, il devra passer par la case rachat de soulte. Pour mener à bien cette opération délicate, il faudra trouver :

  • Un notaire de confiance. Il est sans doute préférable que ce dernier ne soit pas trop éloigné de chez vous puisque vous devrez le rencontrer. Il peut être intéressant de mettre en concurrence deux études notariales.
  • Un ou plusieurs professionnels de l’immobilier disponibles et capables de fournir rapidement des estimations avisées du bien concerné,
  • Un courtier réactif ou un banquier qui ait les coudées franches afin de valider au plus vite la faisabilité de ce rachat de soulte au regard de votre capacité d’endettement et des mensualités maximum souhaitées.

Nos solutions sur mesure pour optimiser toutes les étapes du rachat de soulte :

Pour ceux qui manquent de temps ou ne souhaitent pas se charger de conduire ces aspects de la procédure, nous proposons une assistance sur mesure qui épargne à nos clients toutes les difficultés de cette étape cruciale dans l’avancement de leur séparation effective.

Nous sommes là pour vous faciliter la tâche (et les démarches !). Nous travaillons de concert avec les notaires, les avocats, les acteurs de l‘immobilier et les courtiers ou organismes de financement… l’ensemble de l’écosystème qui permet de chiffrer, de formaliser et d’officialiser la séparation de vos biens.

Grâce à cet atout majeur, nos clients gagnent énormément de temps, ils ne constituent qu’une fois le dossier et nous nous chargeons de mobiliser et de coordonner l’ensemble des prestataires ayant vocation à intervenir.

Le suivi est centralisé par nos services. De cette manière, les échanges sont fluidifiés entre les professionnels et la projection financière peut être établie dans les meilleurs délais. Cela permet à notre client de se positionner beaucoup plus rapidement sur ce qu’il souhaite faire et ce, dans de bien meilleures conditions !

Nous pensons que ce sujet est crucial. La cohabitation est parfois extrêmement difficile à vivre…nous en sommes tout à fait conscients. C’est pourquoi, l’une de nos missions est de vous permettre de prendre une décision éclairée et sécurisée aussi vite que possible.

L’excellence opérationnelle de nos équipes et de nos partenaires constitue la garantie d’une séparation équitable favorisant la conciliation et optimisant tous les coûts annexes.

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