Maintien en indivision et divorce, rester propriétaires ensemble et divorcer


Résidence principale et divorce, le maintien dans l’indivision

Pourquoi rester propriétaires ensemble si on se sépare ?

rester propriétaires et divorcer

Lorsque les époux souhaitent divorcer et qu’ils sont propriétaires ensemble d’un bien immobilier, celui-ci fait souvent l’objet d’une vente classique ou d’un rachat de soulte par l’un des époux (pour en savoir plus sur le rachat de soulte, suivez ce lien).  

Pour diverses raisons, les époux peuvent aussi choisir de rester dans l’indivision, c’est-à-dire de rester copropriétaires du ou des biens communs concernés.

La cause la plus fréquente est qu’il peut s’avérer difficile de vendre un bien immobilier si le marché n’est pas propice et plutôt que de vendre à perte, les conjoints souhaitant divorcer rapidement peuvent opter pour un maintien en indivision. I

Il arrive aussi qu’il y ait un lien affectif fort pour un bien immobilier commun et que les futurs ex-conjoints souhaitent le garder ensemble en dépit de la séparation. Parfois, c’est aussi tout simplement parce que les conjoints souhaitent divorcer au plus vite mais préserver les enfants en les maintenant dans leur maison jusqu’à ce que le contexte soit propice à une mise en vente ou au rachat par l’un des parents.

Certains professionnels conseillent parfois à leurs clients de maintenir leurs biens en indivision, de divorcer dans la foulée et de procéder à la vente de ces biens ensuite, l'idée étant alors de réduire la note fiscale d'une vente en cours de procédure de divorce. Pour mieux cerner les aspects fiscaux de la dissolution du régime matrimonial, nous vous renvoyons vers les articles traitant du droit de partage exigible sur l'actif de la communauté.

En vue d'optimiser les frais ou les délais, les couples mariés en situation de séparation peuvent recourir à un maitien en indivision, les conjoints resteront propriétaires en commun du ou des biens concernés.

Les cas de figure sont donc relativement nombreux et même si les professionnels du droit ne manqueront pas de vous mettre en garde face aux inconvénients d’un maintien en indivision si vous vous séparez, c’est une solution envisageable.

Les époux peuvent donc décider de divorcer mais de rester, ensemble, propriétaires d’un bien commun.

La convention d’indivision – Mode d’emploi

Divorcer implique de liquider la communauté et si le couple souhaite garder le bien en commun, il faut donc extraire l’immeuble de la communauté par le biais d’une convention d’indivision.

Cette possibilité nécessite une bonne entente entre les futurs ex-époux, entente qui n’est pas toujours envisageable dans un contexte de divorce. A ce titre, soyez honnêtes envers vous et posez vous sérieusement la question de savoir si vous êtes capables de gérer ensemble les enjeux de cette co-propriété si elle est amenée à perdurer.

Aux termes de l’article 1873-1 du Code Civil   “ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis, à titre de propriétaires, de nus-propriétaires ou d’usufruitiers, peuvent passer des conventions relatives à l’exercice de ces droits. »

Le divorce met donc fin à la communauté ayant existé entre les époux mais ces derniers maintiennent l’indivision sur le ou les biens qu’ils souhaitent garder ensemble.

Une convention d’indivision peut tout à fait être signée dans un divorce par consentement mutuel, elle devra être rédigée par un notaire ( art. 265-2 du Code civil) et soumise aux formalités de la publicité foncière .

Notez que la convention d’indivision est bien distincte de la convention de divorce et elle devra être préalablement signée chez un notaire avant de pouvoir finaliser une procédure de divorce par consentement mutuel.

Cet acte notarié sera ensuite transmis aux avocats qui devront l’intégrer à la convention de divorce par consentement mutuel. La convention d’indivision n’entre en vigueur qu’au jour du prononcé du divorce (post enregistrement par l’étude sollicitée).

C’est donc un acte notarié aux termes duquel les époux déclarent leur indivision et organisent les modalités de son fonctionnement. La convention d’indivision peut être établie pour une durée indéterminée ou déterminée (qui ne peut excéder cinq ans mais peut faire l’objet d’une reconduction tacite). Le bien commun sera donc maintenu dans l’indivision jusqu’à la fin de la durée prévue. A l’issue du délai, le partage sera provoqué et le bien devra être mis en vente ou racheté par l’un des deux.

Le coût de l’opération est plutôt accessible,

  • Le coût de la convention d’indivision dépend d’abord de la valeur du bien concerné à laquelle on applique le barème du tarif S2 et il ne faut pas oublier d’appliquer la TVA sur les résultats obtenus avant d’additionner les tranches.

Suivez ce lien pour consulter les détails sur le site officiel.

 

Valeur du bien

Pourcentage dévolu aux émoluments du notaire

Jusqu’à 6500€

1,972%

De 6500 à 17 000€

1,085 %

De 17 000 à 30 000€

0,74%

Au-delà de 30k€

0,542%

Prenons l’exemple d’un bien immobilier valorisé à 100k€, les émoluments du notaire seront de :

      • 1,972% x 6500 x 1,2 de TVA = 153,816 € ttc
      • 1,085% x (17 000 - 6500) x 1.2 = 136,71 € ttc
      • 0,74% x (30 000 – 17 000) x 1,2 = 115,44 € ttc
      • 0,542% x (100 000 – 30 000) x 1,2 = 455,28€ ttc

Total / 861€25 auxquels il faudra ajouter notamment,

  • La contribution de sécurité immobilière (anciennement salaire du conservateur des hypothèques) pour 200€
  • La taxe de publicité foncière pour 125€
  • Les frais de débours (courriers, cadastres, mairie…) pour environ 50€

Total / 861 + 200 + 125 + 50 = 1236€

Pour simplifier les calculs, on dit souvent que le coût de l’acte d’indivision oscille autour de 1,2 à 1,5% de la valeur du bien immobilier objet de l’indivision.

Remarque, à compter de Mai 2020, les frais de notaire sont modifiés avec une baisse moyenne de 2%.

Le maintien en indivision apparaît pour certains comme un moyen d’optimiser les aspects fiscaux d’un divorce.

En effet, le partage des biens communs dans le cadre d’un divorce est généralement assujetti à ce qu’on appelle le droit de partage, un impôt souvent méconnu alors qu’il peut considérablement augmenter le coût d’un divorce. Le droit de partage s’élève à 2,5% de la valeur nette des biens à partager entre les époux. Si le capital restant dû est encore important, cet impôt ne sera peut-être pas colossal mais si le couple a remboursé la majeure partie ou la totalité du capital, la note peut s'avérer salée.

Ex. Pour une maison valorisée à 300k€ avec un capital restant dû de 100k€, 2,5% de 200k€, il faudra anticiper 5000€ d’impôts, dit droit de partage.

impots divorce droit de partageEn général, cette question concerne la résidence principale du couple qui divorce ou se sépare. Si l’un des deux conjoints souhaite garder le bien, il n’y a pas d’alternative possible, ce sera un rachat de soulte et le droit de partage sera dû. En revanche, si aucun des deux ne souhaite racheter le bien immobilier en propre, ils peuvent le vendre ou le maintenir en indivision et divorcer.

Vendre avant de divorcer est une pratique de plus en plus courante visant à s’épargner le droit de partage puisque les conjoints se répartissent entre eux le produit de la vente du bien commun et comme ça n’impose pas un acte notarié, ils contournent l’imposition.

Une réponse ministérielle de Janvier 2013 tend à rassurer sur cette pratique puisqu’elle dit ceci ; « En l’absence d’acte, un partage verbal n’est pas soumis au droit de partage. Par suite, le partage verbal entre époux du produit de la vente d’un immeuble commun qui intervient avant un divorce par consentement mutuel n’est pas soumis au droit de partage. »

Cela dit, il plane un certain nombre de doutes autour de cette pratique qui pose des problématiques complexes et comprend des risques de redressement si l'on en croit certain professionnels. Pour se prémunir de voir leur responsabilité engagée, de plus en plus de cabinets d'avocats ont tendance à conseiller la prudence en incitant les couples à vendre après le divorce, au moyen d’un maintien en indivision du ou des biens concernés.

Il faut ici rappeler que la procédure de divorce par consentement mutuel devant notaire impose aux avocats de collecter le droit de partage au profit du Trésor public. Les avocats sont sensés faire la liste de tous les biens ayant fait l’objet d’un partage entre leurs clients dans le cadre de leur séparation, ces éléments doivent être formalisés dans la convention et comme il s’agit d’un acte, le droit de partage redevient exigible… Le serpent s’est mordu la queue…

On comprend mieux pourquoi certains avocats conseillent à leurs clients de recourir à un maintien dans l’indivision, divorcer puis vendre le ou les biens indivis. Les cabinets protègent ainsi leur responsabilité, laquelle pourrait en effet être engagée en cas de redressement fiscal…

Prenons l'exemple d’un couple souhaitant se séparer à l’amiable en divorcant par consentement mutuel, la loi impose de liquider le régime matrimonial, c’est-à-dire de partager l’actif et le passif de la communauté entre les conjoints en amont du divorce. On peut, dans se cas de figure, conclure une convention d’indivision concernant le ou les biens afin d’en rester propriétaires ensemble et de divorcer dans la foulée. Libres ensuite aux ex-conjoints de vendre le bien dans les délais et conditions impartis par la convention d'indivision.

Vendre un bien en indivision après le divorce

Pour gérer le bien indivis, les ex-conjoints devront respecter leurs obligations respectives stipulées aussi dans la convention d’indivision et s’ils finissent par décider de vendre le bien, ils partageront le produit de cette vente sans être assujettis au droit de partage.

Pour ceux qui s’interrogeraient quant à l’impôt sur les plus-values, sachez que, sous certaines conditions, le bien maintenu en indivision post-divorce ou séparation, peut quand même conserver son caractère de résidence principale permettant l’exonération de cet impôt. Rappelons que la taxe sur la plus-value immobilière s’élève à 19% et au-delà de 50k€, il faut ajouter une taxe complémentaire à hauteur de 2 à 6%. Notez que ces taxes ne sont pas dues si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans, de même que des abattements sont possibles et à détailler avec un notaire en fonction de votre situation.

Conditions éxonération impôt plus value

Que vous soyez mariés, pacsés ou concubins, l’administration fiscale estime que le logement qui a été commun peut conserver le bénéfice de l’exonération sur la plus-value à trois conditions ;

  • Il constituait votre résidence principale avant votre décision de rompre
  • Il est habité par l’un de vous
  • Sa mise en vente est une conséquence de votre séparation

Pas de délai à respecter entre la date de mise en vente et la séparation (vous pourrez vendre des années plus tard). Si l’un de vous occupe le bien qui était votre résidence principale avant la séparation, l’exonération vous est due. Cela dit, si celui qui occupe le logement s’en va, il faudra néanmoins que le bien soit vendu dans l’année qui suit le départ du dernier occupant pour espérer bénéficier encore de l’exonération. Le caractère « normal » du délai de vente sera vérifié par le service des impôts et il peut varier en fonction de divers critères (marché immobilier local, état du bien, démarches de diffusion de l’offre de vente …).

À retenir aussi, l’exonération est accordée même si celui qui a quitté le logement commun suite à la rupture a acheté entre-temps un logement dans lequel il réside. Autrement dit, l'un des deux peut être devenu propriétaire de sa nouvelle résidence principale et bénéficier quand même de l'exonération.

Remarque importante

Le recours à l’acte d’indivision perdra sans doute de son intérêt dans un avenir proche puisque le droit de partage fixé à 2,5% exigible dans le cadre de la liquidation patrimoniale va être progressivement réduit dans les deux ans qui viennent. A compter du 1er Janvier 2021, le droit de partage va être porté à 1,8% puis 1,1% à compter de 2022.

 

Ce que nous constatons dans le cadre de nos accompagnements concernant cette possibilité de maintien dans l’indivision ;

  • L’indivision est souvent un moyen de se donner du temps pour réfléchir au sort du bien, l’un des conjoints peut par exemple avoir besoin d’un délai pour réunir les fonds nécessaires au rachat des parts de l’autre (attente héritage ou prime ou vente d’un bien propre pour financer la soulte)
  • L’indivision est aussi fréquemment utilisée pour divorcer rapidement sans être contraints d’imposer aux enfants un déménagement en cours d’année
  • L’indivision est perçue par certains comme un bon moyen de se laisser du temps pour bien vendre (ou terminer des travaux) plutôt que de précipiter une transaction au risque d’y laisser des plumes…surtout quand l’acquisition était récente ou que le marché immobilier est au ralenti.
  • Enfin, notez que nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision, c’est un principe légal. Si l’un des indivisaires prend la décision de sortir de l’indivision en vendant ses parts, l’autre ne peut l’en empêcher, il a néanmoins un droit de préemption sur l’achat des parts détenues par l'autre (en gros, il est prioritaire pour racheter).

 

Nos conseils avisés pour un maintien en indivision qui ne tourne pas vinaigre ;))

Avant tiout, il faut bien avoir à l’esprit qu’être propriétaire en indivision avec son ex-conjoint n’est pas une situation facilement gérable et que des tensions peuvent rapidement apparaître pour des raisons aussi diverses que variées (nécessité de faire des réparations ou des rénovations sur le bien concerné, problématiques liées à la fiscalité, à l’occupation des lieux, à des éventuelles difficultés de voisinage, changement de situation matrimoniale…).

Cette solution peut présenter de nombreux avantages mais elle est loin d’être la plus simple et elle nécessite une communication saine et constructive entre les deux futurs ex-conjoints.

La démarche est souvent retenue par des familles avec enfants dont l'un des conjoints n'a pas ou trop peu de ressources pour racheter à l'autre ses parts mais qui décident de garder le bien afin de sécuriser les enfants, le maintien en indivision part généralement d'un bon sentiment. Cela dit, il faut veiller à ce que tout le monde y trouve son compte, surtout si c'est amené à perdurer, faites des projections financières et veillez à bien définir les obligations de chacun !

Quelle que soit la solution que vous envisagez, il est vivement conseillé de recourir aux conseils d’un notaire et/ou d’un avocat pour comprendre ces questions légitimes que vous devez vous poser avant de prendre une décision.

Bien préparer son dossier d'indivision pour le notaire

Titre de propriété, justificatifs de la ventilation des parts, copie de votre acte de mariage, de vos pièces d'identité, du tableau d'amortissement ... La liste des éléments à fournir au notaire peut vite sembler longue mais elle est aussi requise pour la covention de divorce donc faites 'd'une pierre, deux coups'

Ici aussi, encore une fois, ne vous privez pas de notre outil en ligne, c'est gratuit et conçu pour simplifier toutes ces démarches fastidieuses et coûteuses quand on n'y connaît rien.

Une application créée pour nous tous dans l'unique but d'alléger un peu les poids de cette fichue transition de vie.

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